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最新消息| 房貸合同全部重簽,不懂可能影響你一生!利率該怎么算? | 2023-02-14 |
| 文章来源：由「百度新聞」平台非商業用途取用"https://baijiahao.baidu.com/s?id=1656328265423175832&wfr=spider&for=pc" 樂居網鄭州發布時間：01-2117:072020年1月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2020年1月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為 4.80%。以上LPR在下一次發布LPR之前有效。從2019年8月，央行決定改革完善貸款市場報價利率形成機制，隨后新發放商業性個人住房貸款定價基準也從貸款基準利率轉換為LPR。至今，新的LPR執行已經跨年。在此前，央行發布公告推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換，轉換工作將于2020年3月到8月31日之間進行。這也就意味著，在2019年8月前簽訂的房貸利率合同將全部重簽，新的房貸合同將在固定利率和LPR并軌利率中選擇一種。無疑，這是影響每個購房人一生的重大決定。1利率下跌已成事實2020年首次公布LPR，1年期、5年期均與前期保持不變。2019年11月20日，央行公布改革后LPR利率的第四次報價，1年期、5年期LPR利率均下調5個基點。其中，5年期的LPR歷史首次降低，4.80%，環比下降，0.05個百分點。基準利率退出江湖，LPR利率的首次下調，意味著利率迎來實質性性的下降，這是從2016年房地產大規模調控實施以來，首次出現。從以上一系列動作可以看出，房貸寬松周期已經來臨。未來，房貸利率大概率會繼續下調。公布幾次的LPR都在下降。因為LPR是利率的錨，LPR的走勢直接決定了未來中國利率的漲跌。LPR是利率的近二十年的利率變化可以看出，房貸利率的大趨勢是下降的。利率走勢圖2房貸合同重簽，一招不慎影響一生根據央行公告，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩余期限內固定不變；也可轉換為固定利率。那么，兩種計算方式有什麼不同呢？固定利率的好處是，未來如果利率上漲，那么就可以享受目前的低利率，但是如果利率降低，則所付出的利率要高于LPR浮動利率；選擇LPR浮動利率的好處是，未來如果利率下跌，LPR肯定下跌，那么就會享受低利率的好處，但是一旦利率上漲，則LPR肯定跟著上漲，所付出的利率就會高于固定利率。LPR是每個月都會更新一次，而在浮動利率的重新計算周期中，最短的周期是12個月，也就是說最短可以選擇12個月就重新計算一次。舉個栗子。老王在2019年上半年簽訂的房貸利率執行的是基準利率4.9上浮20%，也就是5.88%。老王現在有兩個選擇。1、選擇不變，那么你就是成了固定利率了，因為“貸款基準利率”以后就沒有了，那么老王的房貸利率就永遠是5.88%（也就是4.9%*（1+20%）），其中的4.9%就是貸款的基準利率（5年期以上的貸款），以后沒有基準利率了，不會產生變化了，那么老王的房貸利率自然就永遠是5.88%。2呢，就是變成按照新的房貸利率計算方式的浮動利率，也就是把以前的貸款利率的定價基準從“貸款基準利率”轉換成“LPR”。以前的房貸利率計算方式是這樣的：貸款基準利率*（1+浮動比例）；新的房貸利率計算方式是這樣的：LPR+點數。而根據央行的規定，在轉換前后的貸款利率是相等的，也就是說：貸款基準利率*（1+浮動比例）=LPR+點數。老王的基準利率是4.9%，浮動比例是20%，LPR是4.8%（取值是2019年12月份的數值）。也就是說，老王的利率=LPR+點數=5.88%，可以計算出點數=1.08%，而這個點數是永遠不變的。又因為浮動利率的重新計算周期中，最短的周期是12個月，也就是說最短可以選擇12個月就重新計算一次。在2020年，老王的房貸利率執行2019年12月份的LPR+1.08%。到了2021年，老王的房貸利率執行2020年12月份的LPR+1.08%。如果LPR呈現逐年降低的趨勢，老王的房貸利率也會逐漸降低。3貸款低利率是大勢所趨利率走低是一個大趨勢。房貸利率也是背裹挾其中。中國雖然不至于像日本等國家出現零利率甚至是負利率的情況，但是，利率下行的趨勢確實顯而易見。在經濟下行，實體經濟不振的大背景下，降息是行之有效的救市良方。1、全球降息是個大趨勢。全球經濟增速都在放緩，并且進入一個降息的周期。2019年全球多個經濟體陸續降息，有的采取了零利率甚至負利率。中國再次跟進降息是大概率事件。2、國內宏觀經濟增速在放緩。利率與經濟增速有很大關聯。當經濟增速快，投資回報高，便有可能付出較高的貸款成本，反之亦然。近年來中國經濟增速明顯放緩。3、M2增速也在放緩。超發貨幣在變少，貨幣是在慢慢升值，貸款的成本不變的前提下，要支付的利息也必然降低。4、整個經濟環境需要提振，大量熱錢會流入市場。整個經濟社會的貸款成本都在降低，會有大量熱錢流入市場，不可避免的會流入房地產。現在只是一個開始。5、房貸利率大概率持續走低，購房成本下降已成定局。5年期LPR利率絕大部分是房貸，這個指標下降，直接影響的就是房貸下降，購房成本下降，購房者是直接受益的。2000年左右的第一波“房奴”每月要背負幾百元的巨款貸款，2010年購房的人，很多每月要還1000-2000元的貸款，在如今來說，并不是那么的嚇人，而時間才過去了十幾二十年。負利率時代也并不是很難企及。從另一個方面說，當實際利率低于通貨膨脹率時，利率就已經是負利率了。也就是說，當你的每年為房貸付出的利息，低于你的房子每年上漲的金額時，你就是賺的。同時，在貸款利率降低的時候，存款利率也在降低，現金存款也就是在變相貶值。這也就是為什麼大家常說，買房抗通脹。不論是通貨膨脹還是負利率時代，存款都會成為最無效的財富增值方式，這時候，大量的資金會青睞基金、股票和地產等高收益的理財手段，新的一波紅利會呼嘯而來。【購房資訊輕松享，快來關注樂居網】文章來源:樂居買房 關鍵字標籤：二胎房貸 |
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