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最新消息| 產業地產十月份報告:頻推產業用地物流加速整合 | 2021-10-14 |
| 文章来源：由「百度新聞」平台非商業用途取用"http://baijiahao.baidu.com/s?id=1650865550619913436&wfr=spider&for=pc" 鳳凰網房產發布時間：11-2209:24深圳產業用地騰挪10月23日，深圳寶安區工信局發布《深圳“互聯網+”未來科技城選址地塊重點產業項目遴選方案》，確認騰訊為意向用地單位。這意味著11月29日出讓的深圳寶安大鏟灣港區A002-0076宗地不出意外將落入騰訊手中，建成200萬平方米的“新鵝廠”。資料顯示，A002-0076宗地用地規模80.9萬平方米，總建筑面積200萬平方米，用地功能是新型產業用地（M0）+公共管理與服務設施用地（GIC），以“帶產業項目”方式掛牌出讓，期限是30年。項目將建設“六基地一平臺”。值得注意的是，這個地塊是由“海域土地許可”性質用地變更成“產業用地”的。事實上，近段時間深圳改變土地使用性質為“產業用地”、新增產業用地供應的案例不在少數。據相關數據統計，截至2018年12月31日，深圳市已列入計劃的工改工項目共計165個，拆除規模共計862.8公頃。在不久前的8月2日，深圳首個平方公里級“工改工”項目——寶安區新橋東城市更新項目拆除啟動，項目片區總面積231.84萬平方米，預計總投資585.8億元。項目建成后，將釋放數百萬平方米量級的產業空間。而在政策方面的舉措，10月1日，深圳正式實行《關于規范產業用房租賃市場穩定租賃價格的若干措施（試行）》，提出加大產業用房供應，到2020年，深圳市新增建設籌集創新型產業用房建筑面積不少于800萬平方米。上述種種跡象體現出了深圳政府騰出產業空間、發展產業的決心，這種決心并非空穴來風，而是深圳先行示范區定位下的必然要求，同時也是深圳針對產業用地供求結構失衡，租金較高以及產業流失的一種應對措施。來源：觀點指數整理過去一段時間，由于面積小、租金高等因素，深圳寫字樓空置率一直處于居高狀態，其中也包括了產業園區中的寫字樓項目。根據第一太平戴維斯發布的數據顯示，今年三季度，深圳甲級寫字樓空置率環比上升4.3個百分點至22.4%，部分片區空置率超50%。此外，深圳周邊區域產業用地增加而形成的替代效應也帶來不利影響。例如東莞2019年初步安排338個的重大建設項目中，“產業工程”占比近七成，其中松山湖產業用房供應量超90萬平方米。這在一定程度上分流了深圳的招商資源，如去年7月華為將研發等部門從深圳搬遷至東莞松山湖就是一個佐證的案例。為此，深圳需要增加產業用地的有效供給，調節產業用房租金，為優質的實體制造業回流筑巢引鳳。7月9日，深圳前海管理局提出的“回歸企業辦公用房租金補貼”就是促進產業回流的重要方案。ESR“二進宮”最近，亞太地區最大物流地產平臺的ESR在香港成功上市成為市場關注焦點，ESR本次IPO最終發售價格為16.8港元，認購倍數3.22倍，募資總額超過126億港元，是2019年香港第二大規模的IPO，僅次于10月份香港IPO籌資57.5億元的全球啤酒業老大百威亞太。值得注意的是，此次是ESR的第二次IPO計劃，早在今年3月初，ESR就向港交所提交了上市申請，但6月中旬，ESR以“因鑒于目前市況”的理由延后了“IPO”計劃。招股書顯示，ESR主要發展亞太區一線及1.5線城市的物流地產，賬面估值約為29億美元，資產管理規模約為202億美元，管理建筑面積合共超過1530萬平方米，物流資產主要位于中國、日本、韓國、新加坡、澳大利亞及印度等國家。財務數據方面，ESR的收益由2016年的9670萬美元增加58.5%至2017年的1.53億美元，并進一步增加65.8%至2018年的2.54億美元。截至2019年6月30日止六個月，ESR的收益為1.55億美元。ESR表示，公司收益錄得顯著增長是由于基金資產管理規模強勁增長，導致管理費收入增加所致。數據來源：ESR招股書 觀點指數整理ESR的收益可分為租金收入、管理費收入、建設收入和太陽能收入。其中入賬的建設收入和太陽能收入是指澳大利亞物業開發公司CIP和日本若干設施的太陽能電池板產生的收入，占比較小；租金收入和管理費收入占比較大，2018年兩者收入占比分別為29.2%、53.4%。ESR收益結構最大的特點是，作為一家物流企業，管理收入費卻占據了營收的半壁江山。翻看招股書，ESR管理收入費包括基本管理費（基金規模1-2%）、資產管理費（基金規模的1%或物業資產總額的0.5%）、開發費（開發成本4-5%）、租賃費收入（通過物業交易獲取，1-2.5個月的租金）、收購費（土地成本的1-1.75%，物業的0.75-1.75%）及超額收益（凈利潤的10%-32.5%）；租金收入即是指物業租賃獲得的租金收入。而目前ESR的資產結構是：直接擁有的投資組合資產共75個物業，已竣工面積157.8萬平方米；管理基金及投資公司所持的投資組合資產共213個物業，已竣工面積693.9萬平方米。憑借著基金的大規模和多環節收費，管理收入費超過微薄的租金收入也在情理之中。數據來源：普洛斯年報 觀點指數整理其實，ESR依賴基金管理的運營模式跟普洛斯異常相似，都是通過設立、募集基金，收購資產包，置入所設立的基金，然后打包IPO或者出售以回籠資金，再進行新一輪投資。不過ESR對基金管理收入的依賴度比普洛斯更高。數據來源：ESR招股書 觀點指數整理依靠運營基金投資管理的這種輕資產、少投入運作方式，ESR僅以595名員工就賺取息稅前利潤近10億人民幣。在首日掛牌后，ESR憑借著高毛利率等良好的經營數據受到市場資本追捧，開市價為17.6港元，超出招股價4.76%，目前市盈率近43倍。但其“重基金+地產”運營模式的穩健性還留待日后市場考究。物流地產加速整合自2015年開始，中國物流市場就已經涌現出了一些“新生代”，比如萬科旗下的萬緯物流，物流行業格局逐漸發生改變。據相關研究機構顯示，截至2019年第一季度，普洛斯物流依舊是行業的龍頭老大，市場份額為33%，但相比2015年占比高達55%來說已經有所下降；而在2015年剛成立的萬緯物流后來居上，市占比為6.1%，暫位列第二位；ESR以6.0%的市占比暫時位列第三。但在ESR上市，插上資本的翅膀之后，物流行業的市場情勢必然發生改變。除了市場激烈角逐之外，現階段部分物流企業面臨業務渠道和應用場景缺少，運營商面臨人力和倉儲成本上升的壓力等問題，整個物流行業迫切需要整合資源，做到協同高效率發展。目前，市場上資源整合的手段包括成立資管平臺進行投資或是收并購等。10月8日，萬科擬與天津榮泰成長、比亞迪汽車工業有限公司共同投資“橫琴和諧鼎泰股權投資企業（有限合伙）”，募集規模為11.01億元，投資目標及范圍為主要投資于科技、物流等領域的優秀子基金。比亞迪是萬科的長期合作伙伴，2016年，兩者曾簽署戰略協議，在國內各城市的軌道交通發、工業園區開發以及海外業務開發中開展合作。此次萬科再次尋求“老伙伴”成立“母基金”，通過獲得、持有及處置投資物流等項目，獲取長期投資回報。萬科之外，通過成立基金或者資管平臺進行物流資產投資的房企并不少見，比如遠洋。遠洋通過旗下設立的資管平臺遠洋資本對物流資產進行PE投資。2016年及2017年，遠洋資本分別對中國物流資產、鄭明現代物流以及九曳供應鏈等物流企業進行投資，完善物流尤其是冷鏈方面的規模布局。值得注意的是，10月27日，物流地產行業發生了一起大宗交易并購事件。安博和競爭對手Liberty Property Trust發布聲明，安博將以換股方式收購Liberty及其債務，此項交易規模約126億美元。Liberty Property Trust是一家大型工業地產商，在美國和英國擁有和管理1.09億平方英尺（約1013萬平方米）的工業地產和辦公樓。安博表示，此次收購將擴業務網絡和客戶群，形成資產組合間的戰略協調，使我們得以收獲短期成本和長期收益之間的協同。來源：觀點指數整理事實上，物流地產行業的大宗交易時有發生，有的是將置入物流資產的基金全部出售，獲取資產增資收益，進行下一輪物流資產開發投資；或者是為了擴大規模，形成協同性發展和獲得規模經濟效益，而去收并購行業內的大型企業。兩種背景下的交易都是為了做大規模，爭搶物流行業的份額和利潤。 關鍵字標籤：油壓車新北 |
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